Apartamente noi de la dezvoltator: de la cerere la rezervarea cu avans

Un dezvoltator care vinde apartamente noi în Craiova primește cereri din portalurile de anunțuri, din reclamele de pe Facebook, de pe telefonul scris pe bannerul de la șantier și de la agențiile cu care lucrează. Poate răspunde corect la ele doar dacă are o singură listă cu starea fiecărui apartament: liber, rezervat până la o dată, ținut pentru credit sau vândut. Din ea pleacă răspunsul la „mai e disponibil?”, vizita, rezervarea cu avans și veștile despre stadiul lucrării către cei care au cumpărat.

Pe scurt

• Fiecare apartament are o stare și o dată, într-o singură listă din care citesc toți.
• Cererea primește răspuns cu apartamentele care chiar sunt libere și cu o zi de vizită.
• Rezervarea cu avans scrie până când e ținut apartamentul și ce se întâmplă cu avansul.
• Cumpărătorul care așteaptă creditul are un termen scris, pe care îl urmărești.
• Cei care au cumpărat află lunar cum merge lucrarea, iar tranșa vine anunțată din timp.

Sâmbătă, 11:00. Un cuplu trimis de o agenție vine la apartamentul model. Le place un apartament cu două camere de la etajul trei. Omul de la vânzări le spune că e liber. Luni, un coleg îi sună: apartamentul fusese rezervat joi, de cineva venit de pe Facebook, iar rezervarea era trecută doar în tabelul colegului.

Cuplul pleacă supărat și probabil nu mai revine. Iar agenția care i-a adus întreabă, pe bună dreptate, dacă mai merită să-ți trimită clienți.

De unde vin cererile și de ce se încurcă?

La un ansamblu nou, cererile vin din mai multe locuri deodată, iar la fiecare se uită alt om.

• Portalurile de anunțuri, pe email sau în chatul portalului.
• Reclamele de pe Facebook și Instagram, ca mesaje sau formulare.
• Telefonul de pe banner, la care răspunde cine e la birou.
• Agențiile partenere, care vin cu clientul și cer comision pentru el.

Când nu e clar de unde a venit un client, nu știi ce reclamă aduce vânzări și apar discuții cu agențiile despre cine l-a adus și cui i se datorează comisionul. Dacă fiecare cerere intră cu sursa ei marcată de la primul mesaj, discuția nici nu mai apare. Despre cum afli ce canal aduce clienții am scris în articolul despre de unde vin clienții.

Cât de repede răspunzi contează și aici, iar despre asta am scris în articolul despre cererea de pe portalul imobiliar. La dezvoltator, imediat după viteză vine altă întrebare: ce îi spui când întreabă de un apartament anume.

Cum răspunzi la „mai e disponibil?” când ai zeci de apartamente?

Dintr-o singură listă, cu starea și data fiecărui apartament, din care citește toată lumea.

Starea	Ce înseamnă	Ce îi spui celui care întreabă
Liber	Se poate rezerva azi	Prețul, planul și o zi de vizită
Rezervat până la o dată	Avansul e plătit, apartamentul e ținut	Că e rezervat și ce apartamente seamănă cu el
Ținut pentru credit	Cumpărătorul așteaptă aprobarea băncii, până la un termen	Că se poate elibera și că îl anunți dacă se întâmplă
Antecontract semnat	Vânzarea e în curs	Că nu mai e disponibil
Vândut	Gata	Apartamentele libere cu aceeași suprafață

Lista o schimbă o singură persoană, imediat după fiecare rezervare. Toți ceilalți doar citesc din ea: biroul de vânzări, agențiile partenere și mesajul care răspunde automat la cereri. Așa, răspunsul de sâmbătă și cel de luni sunt aceleași.

Rândul cu „ținut pentru credit” se pierde cel mai des. Apartamentul stă blocat săptămâni, iar nimeni nu mai știe dacă termenul a trecut. Fiecare cumpărător cu credit are pe fișa lui banca, stadiul dosarului și data până la care îi ții apartamentul. Cu câteva zile înainte, primești tu o reamintire, ca să-l suni.

Cum organizezi vizita la șantier sau la apartamentul model?

Pe câteva intervale fixe pe săptămână, pe care cel care întreabă le vede și le alege singur. Cu o zi înainte primește o confirmare cu adresa exactă, unde parchează și cine îl așteaptă.

La vizita pe șantier, mesajul spune și că intră doar însoțit, cu cască primită la intrare, și că pe ploaie e noroi. Cine vine în pantofi de birou și se întoarce de la poartă nu mai revine ușor.

După vizită, omul de vânzări notează pe fișa clientului ce apartamente l-au interesat, dacă plătește cu credit și când se hotărăște. Revenirile le face programul tău de evidență a clienților (CRM), dacă le are. Despre cel care a zis „mă mai gândesc” am scris în articolul despre revenire.

Ce scrii la rezervarea cu avans?

Rezervarea unui apartament în construcție se face în scris, iar textul îl face avocatul sau notarul tău. Ce trebuie să fie clar pentru amândouă părțile:

1. Apartamentul exact, cu numărul, etajul și suprafața.
2. Prețul și ce include: boxa, locul de parcare, finisajele.
3. Avansul și până la ce dată ține apartamentul.
4. Data la care se semnează antecontractul.
5. Ce se întâmplă cu avansul dacă banca nu aprobă creditul sau dacă cumpărătorul renunță.
6. Tranșele de plată și stadiul lucrării de care e legată fiecare.

La punctul al cincilea apar de obicei neînțelegerile, deci se scrie de la început.

Cum anunți cumpărătorii despre stadiul lucrării?

Lunar, cu un mesaj scurt și câteva poze, și în lunile mai lente. Cine a dat avans pe un apartament care încă nu există se uită des la șantier, iar tăcerea te costă telefoane.

Bună ziua, doamna Stan. Ce s-a mai făcut la blocul B în octombrie: s-a turnat placa de peste etajul patru și au început zidurile la etajul cinci. Atașăm patru poze de săptămâna asta. Tranșa a doua, legată de terminarea structurii, o estimăm pentru decembrie și vă anunțăm data exactă cu două săptămâni înainte.

Numele e inventat. Mesajul spune ce s-a făcut și ce urmează, fără o dată pe care n-o controlezi, iar cumpărătorul cu credit are vreme să vorbească cu banca. Despre plățile legate de stadii am scris și în articolul despre plata pe etape.

Ce face un sistem și ce rămâne la tine?

Ce	Merge singur?	Rămâne la tine
Răspunsul la cerere, în sub un minut	Da, cu ce ne dai tu despre ansamblu	Lista de disponibilitate, ținută la zi
Toate cererile într-un singur loc	Da, din portaluri, Facebook, telefon și formular	Ce faci cu fiecare
Sursa fiecărei cereri, inclusiv agenția	Da, de la primul mesaj	Contractele cu agențiile
Apelul nepreluat	Primește pe loc un mesaj scris	Apelul înapoi
Contractele și prețul	Nu	Avocatul, notarul și tu

Vizita cu confirmarea din ajun, reamintirea termenului de credit, mesajul lunar despre stadiu și anunțul tranșei nu sunt în ce facem de obicei la vânzări. Dacă la tine acolo se pierd cumpărători, le putem discuta.

Cererile din toate canalele intră în același loc, cu sursa marcată, și ajung apoi în evidența clienților. Apelul la care nu răspunde nimeni primește pe loc un mesaj scris, prin recepționistul AI, care spune de la început că e automat, cum cere din 2 august 2026 legea europeană despre inteligența artificială (AI). CRM-ul și portalurile rămân. Tu aprobi, sistemul execută.

Ce se mai schimbă la vânzări vezi pe pagina despre digitalizarea pentru imobiliare, asigurări și dealeri, unde prețurile pornesc de la 5.499 RON instalarea și 1.199 RON pe lună. Dacă vrei să ne uităm împreună la drumul unei cereri la tine, de la primul mesaj la rezervare, programează discuția gratuită.

Cum afli dacă te privește?

Deschide lista apartamentelor rezervate și ținute pentru credit. Numără câte au o dată scrisă până la care sunt ținute. Apoi ia cererile din ultima lună și notează, pentru fiecare, de pe ce canal a venit și dacă știi asta sigur. Dacă la oricare dintre cele două socoteli îți lipsește jumătate, ai găsit locul în care se pierd vânzări și discuții cu agențiile.

Ce nu rezolvă?

Nu vinde un apartament prea scump. Un preț peste piață primește cereri și pierde la vizită.

Nu ține locul omului de vânzări. Cumpărătorul vrea să vorbească cu cineva care cunoaște blocul, vecinătatea și termenele.

Nu grăbește banca și nici șantierul. Dosarul de credit durează cât durează, tu doar știi unde e.

Iar dacă vinzi tot ansamblul printr-o singură agenție, în exclusivitate, mare parte din asta o face ea. Îți rămân lista de disponibilitate și veștile către cumpărători.

Întrebări frecvente

Cât timp ține un dezvoltator un apartament rezervat?

Cât scrie în rezervare. Important e să existe o dată fixă, iar cumpărătorul s-o vadă înainte să plătească avansul.

Ce se întâmplă cu avansul dacă nu se aprobă creditul?

Ce ai scris în rezervare. Regula o pune de la început avocatul sau notarul, nu după ce răspunde banca.

Cât de des anunți cumpărătorii despre stadiul lucrării?

Lunar, cu un mesaj scurt și câteva poze, plus anunțul fiecărei tranșe cu cel puțin două săptămâni înainte.

Trebuie să schimb CRM-ul?

Nu. Cererile intră în programul pe care îl ai, cu sursa marcată, iar revenirile rămân ale lui.